La construcción de una nueva vivienda es un proceso para el que surgen numerosas dudas referentes a diferentes elementos del desarrollo del proyecto. Pero, por norma, la gran pregunta es: ¿cuánto puede costar hacer una casa desde cero? Como empresa especializada en construcción y reformas vamos a ayudarte. En este artículo veremos los diferentes elementos que tenemos que tener en cuenta para determinar los costes de una casa, cuánto cuesta una casa en función del tipo de construcción, cuáles son las fases de construcción de una vivienda y por último haremos una simulación de costes de lo que podría costar una vivienda de 100 metros cuadrados en Galicia.
¿Cuánto cuesta construir una casa?
En nuestra trayectoria hemos realizado numerosos proyectos de casas unifamiliares y la conclusión es que existen muchos elementos que hacen variar el precio de construcción de una casa. Con todo, veremos una aproximación media a partir de las diferentes partidas de gasto que conforman el proyecto de construcción.
Presupuesto de Ejecución Material
El presupuesto de Ejecución Material (PEM) es el coste de los materiales y la mano de obra que se precisan para realizar el proyecto. El cálculo de este coste se realiza multiplicando las mediciones realizadas por el precio unitario de cada unidad de obra. Es una de las partidas que más varían dentro de un proyecto, ya que depende de muchos factores: calidad de los materiales, terreno, complejidad del proyecto, dificultad de la construcción.
El PEM se divide en capítulos, referentes a los diferentes oficios que intervienen en la obra: hormigones y estructura, albañilería, carpintería, electricidad, pintura…
Centrándonos en el precio, un PEM medio en Galicia estaría entre los 700 €/m2 y los 1000€/m2. Como ya hemos señalado, esta cifra puede ser mayor en función de diversos factores.
Presupuesto de contrata o gastos y beneficios del constructor
El proyecto diseñado por el arquitecto será ejecutado por una empresa constructora. Los costes asociados se definen como presupuesto de contrata o gastos y beneficios del constructor. Para que podamos hacernos una idea, suele ser un 19% superior en costes al PEM. Este porcentaje se divide en gastos generales (13%) y beneficio de la empresa constructora (6%). En este punto es importante especificar, vía contrato, las formas de pago, las garantías y los plazos de ejecución del proyecto.
Honorarios técnicos
Otro importe a tener en cuenta es el del proyecto básico y de ejecución, elaborado por el arquitecto. Habitualmente supone alrededor de un 5% (punto arriba, punto abajo) del Presupuesto de Ejecución Material. Estos serían los honorarios del arquitecto. Hablamos de un porcentaje medio. En muchas ocasiones puede ser superior e incluso superar el 10%. El arquitecto desarrolla las siguientes tareas:
Estudios del terreno
Se dividen en estudio topográfico y estudio geotécnico. El primero define la geometría del terreno y puede llegar a costar 400€. El segundo marca las características del terreno de cara a la cimentación y su coste puede ascender a unos 800€.
Proyecto básico
Previo paso por un anteproyecto -donde como cliente expones tu idea y necesidades de cara a la casa y se realizan algunos estudios previos- se arranca con el proyecto básico. Se compone de planos, la memoria y el avance del presupuesto. Este documento es fundamental para, posteriormente, solicitar la licencia de obra. El plazo de elaboración es de alrededor de nueve meses.
Proyecto de ejecución
Es la definición al detalle del proyecto. Incluye el cálculo de la estructura, de las instalaciones y de todos los acabados. Este proceso permite elaborar la lista de materiales a adquirir para poner en marcha la obra.
Obra
En la dirección de obra, fase que puede durar un año, intervienen varios perfiles: el arquitecto como director de obra, el arquitecto técnico como director de ejecución y un coordinador de seguridad. Los honorarios de los dos primeros rozan el 2%-3% (para cada uno) del Presupuesto de Ejecución Material.
Licencia del ayuntamiento
Dos elementos a tener en cuenta en este punto:
- Tasa por licencia urbanística: varia entre el 1% y el 2% del PEM. Tiene por objetivo vigilar la adecuación del proyecto a la normativa del ayuntamiento.
- Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: se sitúa alrededor del 4% del PEM. Es el permiso para iniciar la obra.
- A estas dos cuestiones podemos añadir la fianza para la gestión de residuos de construcción que variará en función del proyecto y del ayuntamiento.
Escritura por obra nueva
Una vez terminada la obra debe darse de alta en el Registro de la propiedad mediante notario. Este profesional, junto con el registrador, cobran unos honorarios que ascienden a medio punto porcentual sobre el valor del inmueble.
Tasa por licencia de primera ocupación
Este impuesto tiene por objetivo comprobar que la vivienda se ajusta a las condiciones en el proyecto y presentados para la licencia de obra. Dicho impuesto puede variar en función del coste final de la obra (si este difiere del coste del proyecto presentado para la licencia de obra).
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Se utiliza para la declaración de Obra Nueva y puede ronda el 1,5% del valor de la vivienda.
Cédula de habitabilidad
Se trata de una certificación que requieren las Comunidades Autónomas para comprobar que las condiciones de habitabilidad marcadas en el proyecto son reales una vez terminada la obra.
Alta de suministros
Luz, gas, agua, internet. Estos costes pueden ascender a unos 200€.
Limpieza
La limpieza de la vivienda tras la obra y la inclusión del mobiliario es la guinda del pastel. Dicha guinda puede tener un coste de alrededor del 10% del PEM.
Hipoteca
La construcción de una casa supone una gran inversión y la mayoría de la gente opta por la solicitud de financiación a través de una hipoteca. Las hipotecas, además de su propio importe, tienen una serie e gastos asociados:
- Gastos de tasación: alrededor de 300€
- Notaría y registro: 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.
- Impuesto de Actos Jurídicos: antes citado.
- Comisión de apertura: 1% del valor del préstamo.
- Intereses: fijos o variables y que se determinan en la solicitud.
¿Cuánto cuesta construir una casa en función del tipo de construcción?
A continuación citamos algunas posibles variaciones en función del tipo de casa:
- Precio de una casa prefabricada. Sus principales ventajas son los tiempos de construcción (más reducidos) y su coste. Normalmente un tercio menor que una obra nueva. Sin embargo, como en todo, hay matices relacionados con los materiales y otras cuestiones. De media el metro cuadrado ronda los 700€.
- Precio de una casa ecológica. El uso de materiales enfocados a la mejor conservación del medio ambiente y los certificados asociados encarece los precios. Hablamos de precios que pueden superar los 1500€ el metro cuadrado.
- Precio de una casa pasiva (Passivhaus). Ya os hablamos en nuestro artículo sobre arquitectura Passivhaus. Aunque los costes son ligeramente mayores en construcción que una vivienda normal, los ahorros a largo plazo en costes energéticos compensan el esfuerzo inicial.
- Precio de una casa de arquitectura moderna. Los diseños de casas modernas permiten mayor creatividad, sobre todo en exteriores. Los costes de este tipo de viviendas se mueven entre los 1000€ y los 1400€ el metro cuadrado.
- Precio de una casas rústica. La construcción de una casa rústica está marcada por el uso de materiales tradicionales y de gran calidad. Así, el coste de una vivienda rústica puede ascender a unos 1500€ el metro cuadrado.
Fases de la construcción de una casa
La descripción de los costes ya nos ha dado una idea de como construir una casa paso a paso. Con todo, vamos a hacer un pequeño repaso.
Elección del terreno
Existen tres tipos de terreno según la legislación vigente:
- Urbano: terreno ideal. Ya está listo para construir.
- Urbanizable: se trata de un terreno que tras las pertinentes adaptaciones puede pasar a ser urbano. Dicha adaptación acarrea mayores costes.
- Rústico: terreno con muchas limitaciones para la construcción. En algunas comunidades incluso es imposible construir.
¿Cuánto cuesta hacerse una casa teniendo el terreno? Pues la reducción de costes es significativa. Podemos estar hablando de reducir el presupuesto a la mitad.
Una vez contamos con el terreno es fundamental realizar el levantamiento topográfico y el estudio geotécnico.
Proyecto del arquitecto
Como ya hemos mencionado en esta fase se realiza el proyecto básico y a continuación el proyecto de ejecución.
Elección de la empresa constructora
Con el proyecto terminado llega el momento de elegir constructora.
Licencia de obra
La parte burocrática del proceso suele ser la que más retrasos provoca. Con todo, es un paso fundamental. Recuerda que en esta etapa debe incluirse toda la documentación del proyecto y el pago de las diferentes tasas antes citadas.
La obra
Como comentamos los trabajos pueden durar entre año y año y medio. En este punto son importantes:
- La contratación de la dirección de obra.
- La acometida provisional de suministros.
- Contratación de un seguro de responsabilidad civil a todo riesgo.
Documentación de la nueva vivienda
De igual modo que para comenzar la obra tienes que realizar una serie de procesos administrativos, para finalizarla y poder entrar a vivir en tu nueva casa, también. Pasos a seguir:
- Solicitar la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento.
- Escriturar la vivienda ante notario.
- Alta en el Registro de la Propiedad y en el catastro
- Alta de suministros
- Pago de impuestos.
Es un proceso arduo, ¿verdad? En The Key Company realizamos todo el proyecto en la modalidad llave en mano. Si quieres saber más, contáctanos.
Ejemplo práctico: ¿cuánto cuesta construir una casa de 100 metros?
Calcular el precio de construcción de una casa es complicado ya que, como hemos visto a lo largo del artículo, depende de muchos factores. Con todo, como referencia podemos utilizar una vivienda de 100 metros cuadrados. Partiendo de aquí, ¿cuánto cuesta el metro cuadrado para construir una casa? Los presupuestos en España rondan entre los 700€ y los 1500€ el metro cuadrado. Vamos a visibilizar el desglose con la siguiente tabla:
| Concepto | Precio |
| Presupuesto de ejecución material | 100.000€ |
| Prespuesto de contrata | 119.000€ |
| Estudios del terreno | 1.000€ |
| Proyecto básico de ejecución | 1.200€ |
| Honorarios arquitecto | 2.000€ |
| Aparejador | 1.800€ |
| Dirección de obra | 1.800€ |
| Tasa por licencia urbanística | 1.200€ |
| Impuesto sobre construcciones | 4.000€ |
| Alta de suministros | 400€ |
| Total | 232.400€ |
| Total con IVA | 281.204€ |
Si te has quedado con alguna duda de cuánto cuesta construir una casa en Galicia puedes ponerte en contacto con nosotros. Resolveremos todas tus dudas. Y si quieres profundizar sobre más cuestiones de la construcción de tu casa (decoración, arquitectura, domótica…) te invitamos a leer nuestro blog.
